'주담대 대출 한도 축소' 꼭 해야 하나? (대출 조이기, 금리 인상, 실수요자)

 솔직히 저는 은행 대출이 이렇게 빠르게 막힐 줄 몰랐습니다. 불과 몇 달 전까지만 해도 "조금 더 기다렸다가 대출받으면 되지"라고 여유를 부렸는데, 지금 돌아보면 그게 꽤 큰 실수였습니다. 요즘 은행 창구에서 대출 상담을 받은 분들이라면 이 답답함이 어떤 건지 바로 아실 겁니다. 5대 시중은행이 올해 가계대출 증가 목표액의 80% 가량을 이미 소진한 상황에서, 한국은행 기준금리 인상까지 예고되어 있습니다. 실수요자 입장에서는 사면초가라는 말이 딱 맞습니다.

 

대출 조이기, 지금 실제로 어떻게 진행되고 있나

 제가 주변 지인들 사례를 들어보니, 요즘 주택담보대출을 받으려다가 생각지도 못한 벽에 막히는 경우가 꽤 많습니다. 은행 창구에 갔더니 이미 이달 한도가 찼다거나, 비대면으로 신청하려 했더니 해당 메뉴 자체가 사라져 있더라는 이야기를 심심찮게 듣습니다. 이게 단순한 소문이 아닙니다.

 현재 상황을 정리하면 이렇습니다. KB국민은행은 수도권·규제지역 기준 주담대 최대 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 절반 수준으로 줄였고, 우리은행은 지점당 월별 주택 관련 대출 판매 한도를 30억 원에서 10억 원으로 대폭 축소했습니다. SC제일은행은 아예 모바일 비대면 주담대를 중단했습니다.

 여기서 핵심은 모기지신용보험(MCI·MCG) 취급 중단입니다. MCI란 모기지신용보험(Mortgage Credit Insurance)의 약자로, 소액임차보증금만큼 주담대 한도를 추가로 확보할 수 있게 해주는 보험 상품입니다. 쉽게 말해, 이 보험에 가입하면 전세 세입자가 살고 있는 집을 담보로 대출받을 때 소액임차보증금을 공제하지 않고 더 많은 금액을 빌릴 수 있었습니다. 그런데 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행이 모두 MCI·MCG 신규 가입을 중단한 상태라, 지금은 사실상 대출 한도가 자동으로 줄어드는 효과가 나타나고 있습니다.

 

[주담대 대출 한도 축소 - 국민일보]

실수요자 입장에서 지금 상황을 악화시키는 요소를 정리하면 다음과 같습니다.

- KB국민은행: 수도권·규제지역 주담대 한도 6억 → 3억 원으로 축소
- 우리은행: 지점당 주택 관련 대출 월 한도 30억 → 10억 원으로 감축
- 신한·하나은행: 대출 모집인을 통한 신규 대출 접수 중단
- KB국민·신한·하나·우리·NH농협·SC제일은행: MCI·MCG 신규 가입 전면 제한
- SC제일은행: 모바일 비대면 주담대 신규 접수 중단

 제 경험상 이런 규제는 한 은행이 시작하면 나머지 은행들이 빠르게 따라가는 경향이 있습니다. 지난해 연말에도 총량 목표치를 맞추기 위해 주담대 신규 접수를 일시 중단하는 사태가 있었는데, 지금 흐름을 보면 비슷한 상황이 반복될 가능성이 있습니다. 금융당국이 제시한 가계대출 총량 관리 목표치. 출처: [금융위원회] 은행들이 앞다퉈 맞추려다 보니, 정작 집을 사야 하는 실수요자들이 가장 먼저 피해를 보고 있습니다.

 

금리 인상, 이미 대출받은 사람도 안전하지 않다

 대출문을 어렵게 넘은 분들도 방심하긴 이릅니다. 저도 고정형 주담대를 알아보다가 금리 숫자를 보고 잠깐 멍해진 적이 있습니다. 5대 은행의 고정형(5년) 주담대 금리는 이미 연 4.68~7.39% 구간까지 형성되어 있습니다. 불과 몇 달 전과 비교해도 금리 하단이 0.42%포인트, 상단이 0.29%포인트 올랐습니다. 연 7%대를 넘는 금리가 현실이 된 겁니다.

 여기서 기준금리(Base Rate)가 뭔지 잠깐 짚고 넘어가겠습니다. 기준금리란 한국은행 금융통화위원회(금통위)가 결정하는 금리로, 시중 은행들이 자금을 빌리거나 예치할 때 기준이 되는 정책 금리입니다. 쉽게 말해, 기준금리가 오르면 은행들이 자금 조달 비용이 늘어나고, 이게 결국 우리가 내는 대출 이자에도 그대로 반영됩니다. 현재 연 2.50%인 기준금리가 연 2.75%로 0.25%포인트 인상될 가능성이 높다고 시장은 보고 있습니다. 고물가와 고환율, 가계대출 증가라는 삼중고가 겹치면서 긴축 기조를 이어갈 수밖에 없는 상황이기 때문입니다. [출처: 한국은행]

 그런데 제 경험상 더 무서운 건 우대금리 축소입니다. 우대금리(Preferential Rate)란 은행이 특정 조건을 충족한 고객에게 적용하는 금리 할인 혜택입니다. 일반적으로 급여 이체, 카드 사용 실적, 자동이체 등 거래 실적에 따라 0.1~1%포인트 안팎의 금리를 깎아줍니다. 그런데 NH농협은행은 지난달 변동형·고정형 주담대 금리를 각각 0.2%포인트 올렸고, 우리은행도 '우리아파트론'의 우대금리 1.1%포인트 제공을 종료했습니다. 이미 기준금리 인상도 예정돼 있는데, 은행들이 우대금리까지 축소하고 있으니 대출금리는 당분간 오름세를 멈추기 어려워 보입니다.

 변동형 주담대를 이미 갖고 있는 분들은 특히 코픽스(COFIX)를 주목하셔야 합니다. COFIX란 Cost of Funds Index의 약자로, 국내 주요 은행들의 자금 조달 비용을 반영해 산출하는 대출 기준금리입니다. 변동금리 주담대는 이 COFIX에 연동돼 6개월 또는 1년마다 금리가 갱신되는데, 기준금리가 오르면 COFIX도 따라 오르고, 결과적으로 이자 부담이 늘어납니다. 솔직히 이건 제가 처음 대출을 알아볼 때 제대로 몰랐던 부분이라, 지금이라도 본인의 대출 유형이 고정형인지 변동형인지 꼭 확인해 보시길 권합니다.

대출을 앞두고 있거나 이미 갖고 있는 분들이라면 지금 당장 확인해야 할 것들이 있습니다.

1. 본인 주담대가 고정형인지 변동형인지, COFIX 연동 여부 확인
2. 거래 은행의 우대금리 조건 충족 여부 재점검
3. MCI·MCG 가입 가능 여부 및 이로 인한 대출 한도 변화 파악
4. 금리 인상 이후 월 이자 변화 시뮬레이션

 지금 당장 은행 앱이나 창구에서 대출 가능 한도를 다시 확인해 보시는 것, 그게 가장 현실적인 첫걸음입니다.

 대출 조이기와 금리 인상이 동시에 진행되는 지금, 실수요자들이 할 수 있는 선택지가 줄어드는 건 사실입니다. 다만 지레 포기하기보다는 어떤 은행이 아직 한도 여유가 있는지, 본인 조건에 맞는 대출 상품이 남아 있는지를 꼼꼼히 따져보는 게 먼저라고 생각합니다. 제가 이걸 미리 알았더라면 조금 더 일찍 움직였을 텐데 하는 아쉬움이 남습니다. 상황이 빠르게 바뀌고 있는 만큼, 지금 당장 본인의 대출 일정을 점검해 보시길 권합니다.

 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 조언이 아닙니다. 실제 대출 결정은 반드시 금융 전문가 또는 담당 은행 직원과 상담하시기 바랍니다.

참고 :

https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0030106822
https://www.khan.co.kr/article/202607141929011