정부가 "속도전"을 외치는데 왜 3기 신도시는 계속 밀리는 걸까요? 저도 처음엔 공급 확대 발표만 보고 "이번엔 다르겠구나" 싶었습니다. 그런데 고양창릉 S-3·S-4블록의 사업기간이 15개월씩 또 늘어났다는 소식을 접하고, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 실수요자 입장에서 공급 일정은 청약 전략과 직결되는 문제라, 이번 지연이 단순한 행정 절차 문제인지 구조적인 문제인지 짚어볼 필요가 있습니다.
공급 속도전이 흔들리는 배경
고양창릉은 경기도 고양시 덕양구 일대에 조성 중인 3기 신도시 중에서도 서울 서북권 수요를 흡수할 핵심 공공택지로 꼽힙니다. GTX-A 창릉역 신설과 서울 접근성 덕분에 실수요자 관심이 높은 곳이죠.
그런데 국토교통부는 최근 고양창릉 S-3·S-4블록의 공공주택건설 사업계획 변경승인을 고시했습니다. 두 블록 모두 2030년 3월까지로 사업기간이 15개월씩 연장됐고, 가구 수는 늘지 않았습니다. 오히려 S-3블록은 24가구가 줄었습니다. 같은 날 의정부법조타운 S2블록도 10개월 연장 고시가 나왔으니, 이게 단독 사례가 아니라는 게 문제입니다.
이주·철거지연, 안전 및 환경 규제 강화에 따른 공사기간 재산정이 주된 원인으로 알려져 있습니다. 한국토지주택공사(LH)도 이 점을 공식 확인했습니다. 여기서 공사기간 재산정이란 초기 계획 당시 반영하지 못했던 규제 변화나 현장 여건을 뒤늦게 반영해 전체 일정을 다시 짜는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 처음부터 일정이 빠듯하게 잡혔다는 뜻이기도 합니다.
제 경험상 이런 구조는 처음이 아닙니다. 2월에는 남양주 왕숙2지구에서 20개월 넘게 사업기간이 늘어났고, 그 전에 남양주 왕숙지구도 같은 수순을 밟았습니다. 3기 신도시 전반에서 반복되는 패턴이라고 보는 게 맞습니다.
민간 건설사가 외면하는 이유
사업기간 연장만 문제가 아닙니다. LH가 고양창릉 B-1블록을 포함한 8개 블록에 대해 제3차 민간참여 공공주택 건설사업 공모 재공고를 낸 것도 주목할 부분입니다. 민간참여 공공주택이란 LH가 토지를 제공하고 민간 건설사가 시공에 참여하는 방식으로, 공공의 자금 부담을 낮추면서 공급 속도를 높이기 위한 구조입니다.
그런데 고양창릉 B-1블록은 1,594가구에 사업비 5,047억 원 규모로 이번 공모 중 가장 큰 사업지였는데도 단독 응찰에 그쳐 유찰됐습니다. 단독 응찰 유찰이란 경쟁 입찰이 성립하지 않아 사업자 선정 자체가 무효 처리되는 것을 말합니다. 건설사들이 수익성이 불분명한 사업에 선뜻 뛰어들지 않겠다는 신호입니다.
건설공사비지수(BCI) 문제도 빼놓을 수 없습니다. 건설공사비지수란 건설 현장에서 실제로 투입되는 재료비, 노무비, 장비비 등을 종합해 건설 비용의 변동을 수치로 나타낸 지표입니다. 한국건설기술연구원에 따르면 2025년 4월 건설공사비지수는 잠정치 136.88로 역대 최고치를 기록했으며, 전월 대비 1.75% 급등했습니다([출처: 한국건설기술연구원](https://www.kict.re.kr)). 아스콘·아스팔트 제품 가격이 전월 대비 28.83% 폭등한 것이 주요 원인이었습니다.
이런 상황에서 건설사들이 수익성 계산이 안 되는 사업지에 단독으로라도 참여하기를 꺼리는 건 당연한 반응입니다. 저도 이 부분을 보면서 "공급 속도전을 외치는 정부와, 돈이 안 된다고 등 돌리는 민간 사이의 간극이 너무 크다"는 생각이 들었습니다.
3기 신도시에서 민간 참여가 부진한 주요 원인을 정리하면 다음과 같습니다.
- 건설공사비 급등으로 인한 사업비 부담 가중
- 공사기간 연장에도 사업비 고시가 그대로라 수익성 불확실
- 서울 접근성이 낮은 사업지는 분양 흥행 자체가 불투명
- 공모 설계 단계에서 민간 수익 구조가 충분히 반영되지 않은 구조적 한계
실수요자가 지금 챙겨야 할 것들
전문가들은 3기 신도시 내에서도 입지별 온도 차가 뚜렷하다고 지적합니다. 실제로 최근 본청약을 진행한 고양창릉 S-1블록 '고양 창릉 우미 린 그레니티'는 일반공급 평균 경쟁률 61.2대 1을 기록했습니다. 제가 이 수치를 보고 느낀 건 "흥행하는 곳은 하지만, 그게 공급 속도까지 보장하지는 않는다"는 점이었습니다.
직주근접성(職住近接性)이 이 격차를 만드는 핵심 변수입니다. 직주근접성이란 직장과 주거지의 물리적 거리가 얼마나 가까운지를 나타내는 개념으로, 출퇴근 시간과 교통비, 삶의 질 전반에 영향을 미칩니다. 서울 접근성이 좋은 곳은 민간 건설사 참여도 활발해 공급이 빠르게 진행되지만, 그렇지 않은 지역은 민간 참여가 저조하고 사업 지연도 잦을 가능성이 높습니다.
정부가 비아파트 공급 확대 카드도 꺼내 들었습니다. 도시형생활주택 가구 수 제한을 역세권 기준 700가구까지 완화하고, 공실 상가와 오피스를 주거용으로 전환하는 방안을 포함해 2030년까지 수도권에 비아파트 11만 가구를 공급한다는 계획입니다. 여기서 도시형생활주택이란 도심 자투리 땅에 소규모로 짓는 주거 형태로, 일반 아파트보다 인허가 절차가 간소화되어 공급 속도를 높이기 유리한 주택 유형입니다. 이런 단기 대안이 전월세 시장 안정에는 어느 정도 기여할 수 있지만, 장기적인 주거 안정을 위한 근본 해법은 아닙니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)).
용적률(容積率) 문제도 짚어볼 필요가 있습니다. 용적률이란 대지 면적 대비 건물 전체 연면적의 비율로, 이 수치가 높을수록 같은 땅에 더 많은 가구를 지을 수 있습니다. 3기 신도시는 1·2기 신도시에 비해 용적률이 낮게 설계된 데다 녹지와 자족용지 비율이 높아, 어렵게 확보한 부지 대비 실제 주택 공급량이 기대에 못 미친다는 지적이 전문가들 사이에서 꾸준히 나옵니다. 저도 이 부분이 가장 아쉽습니다. 토지 보상에 막대한 예산을 쏟아붓고도 정작 공급 물량은 최대화하지 못하는 구조라면, 결국 그 부담은 청약 대기자들이 고스란히 짊어지는 셈이니까요.
3기 신도시를 기다리는 실수요자라면 지금 챙겨야 할 포인트는 분명합니다. 청약 일정이 공식 발표된 블록과, 사업기간이 연장된 블록을 따로 구분해서 보셔야 합니다. 공급 발표만 믿고 특정 지역 전세를 계약하거나 대기 전략을 짜면, 일정 지연으로 인한 피해가 고스란히 본인에게 돌아옵니다.
정부의 공급 의지가 없다고는 생각하지 않습니다. 다만 "속도전"이라는 말과 실제 현장 사이의 간극은 아직 좁혀지지 않았습니다. 정책 발표에 앞서 민간 건설사가 참여할 수 있는 수익 구조를 먼저 설계하고, 건설공사비 상승 리스크를 현실적으로 반영한 사업비 구조로 전환하지 않으면 이 패턴은 반복될 가능성이 높습니다. 청약을 준비하는 분들이라면 발표 숫자보다 실제 착공 여부와 사업기간 변경 이력을 먼저 확인하시길 권합니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 투자 조언이 아닙니다. 청약 및 부동산 관련 의사결정은 반드시 전문가 상담과 공식 자료를 기반으로 하시기 바랍니다.
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