부모 찬스 부동산 (편법증여, 자금출처, 세무조사)

 대출도 없이 30억짜리 아파트를 현금으로 사는 게 과연 가능한 일일까요? 대기업에 다니는 30대 부부가 학군지 고가 아파트를 전액 자기 자금으로 취득했다는 소식을 접했을 때, 저는 숫자가 도저히 맞지 않는다는 생각이 먼저 들었습니다. 국세청이 이 같은 거래 127건을 들여다보기 시작했고, 탈루 의심 금액은 무려 1,700억 원에 달합니다.

차용증 뒤에 숨은 편법증여의 민낯

 저는 부동산 거래를 공부하면서 "차용증만 쓰면 증여가 아니다"라는 말을 주변에서 꽤 많이 들었습니다. 그런데 이번 국세청 조사 결과를 보면서, 그 인식이 얼마나 위험한 착각인지를 새삼 확인했습니다.

 사회초년생인 30대 여성이 강남권 신도시 아파트를 20억 원에 취득하면서 상가 건물주인 아버지에게서 10억 원 넘는 돈을 빌렸습니다. 그런데 차용증에는 아버지 사망 시점에 이자와 원금을 일괄 지급하는 내용이 담겨 있었습니다. 이게 실질적인 채무라고 볼 수 있을까요? 저는 이 사례를 처음 접했을 때 솔직히 말이 안 된다고 느꼈습니다.

 여기서 편법증여란 세법상 증여에 해당함에도 불구하고 차용, 저가 양도, 우회 지원 등의 방식을 활용해 증여세 납세 의무를 회피하는 행위를 의미합니다. 단순히 차용증을 형식적으로 작성했다고 해서 증여가 아닌 채무로 인정되는 것은 아닙니다. 국세청은 상환 능력, 이자 지급 여부, 실제 상환 경과 등을 종합해 실질 과세 원칙을 적용합니다. 실질 과세 원칙이란 거래의 형식이 아닌 경제적 실질에 따라 세금을 부과하는 원칙으로, 겉으로는 빌린 돈처럼 보여도 실질이 증여라면 증여세를 과세한다는 뜻입니다.

 국세청은 이번에 채무로 확인된 경우에도 부채 사후관리를 통해 이자 신고 여부와 원금 상환 여부를 상환 시점까지 지속 모니터링하겠다고 밝혔습니다([출처: 국세청](https://www.nts.go.kr)). 이 말은 설령 지금 조사를 피하더라도 몇 년 뒤에 다시 추적받을 수 있다는 의미입니다.

자금조달계획서, 국세청은 이미 다 보고 있습니다

 이번 조사에서 흥미롭게 느낀 부분이 있습니다. 국세청이 국토교통부로부터 자금조달계획서를 실시간으로 공유받아 탈루 혐의를 정밀 분석하고 있다는 사실입니다. 제가 직접 부동산 거래를 알아봤을 때, 자금조달계획서가 이 정도로 촘촘하게 활용될 거라고는 솔직히 예상하지 못했습니다.

 자금조달계획서란 주택 취득 시 매수인이 어떤 경로로 자금을 마련했는지 항목별로 기재해야 하는 서류입니다. 자기자금, 금융기관 대출, 임대보증금, 친인척 차용 등을 구분해 신고하도록 되어 있습니다. 국세청은 이 서류를 소득·재산 내역과 교차 분석해서 숫자가 맞지 않는 거래를 골라냅니다.

 이번 조사 대상자의 주택 취득 규모는 약 3,600억 원이며, 탈루 금액은 1,700억 원으로 추정됩니다([출처: 대한민국 정책브리핑](https://www.korea.kr)). 평균으로 계산하면 1건당 취득 규모 약 283억 원, 탈루 금액은 134억 원 수준입니다. 수치로 보니 규모가 상당합니다.

 이번 조사 대상 유형을 정리하면 다음과 같습니다.

- 대출 규제 영향을 받지 않는 현금 부자 및 사인 간 채무 과다자
- 시세차익을 목적으로 고가 아파트를 취득한 다주택자
- 성북구·강서구·광명시·구리시 등 단기 가격 급등 지역 취득자
- 30억 원 이상 초고가 주택 취득자

 주목할 점은 강남 3구나 마·용·성(마포·용산·성동구)뿐 아니라 비강남권과 경기도 일부까지 모니터링 범위가 확대됐다는 사실입니다. 가격 급등 지역이라면 어디든 국세청의 시선이 닿는 구조가 됐습니다.

치과의사 50억 아파트, 비급여 현금매출이 만든 자산

 이번 사례 중에서 제 눈길을 가장 오래 붙든 건 치과의사 C씨 케이스였습니다. 강남권 대형 평수 아파트를 50억 원에 취득했는데, 신고소득과 재산 규모에 비해 취득 자금이 과도하게 컸습니다.

 조사 결과 비급여 진료비를 현금 결제로 유도하면서 병원 수입금액을 누락한 혐의가 드러났습니다. 여기서 비급여 현금매출 누락이란 건강보험이 적용되지 않는 진료비를 현금으로 받고도 세무 신고에서 제외해 사업소득세를 줄이는 행위를 말합니다. 세무상으로는 사업소득 탈루에 해당하며, 이 경우 소득세뿐 아니라 부가가치세 추징, 가산세 부과까지 이어질 수 있습니다.

 제 경험상, 전문직 고소득자의 세금 문제는 '얼마를 버느냐'보다 '얼마를 제대로 신고했느냐'가 핵심입니다. 수입은 많아도 신고소득이 낮으면 고가 아파트 취득 자체가 국세청 레이더에 바로 걸립니다. 이번 사례는 그 구조를 정확하게 보여줍니다.

 국세청은 자금출처를 확인하는 과정에서 사업소득 누락이나 법인자금 유출이 의심될 경우 관련 사업체까지 조사 범위를 확대할 방침입니다. 개인 한 명을 조사하다가 법인 전체로 번질 수 있다는 얘기입니다. 탈세 사실이 확인되면 조세범처벌법에 따라 수사기관에 고발까지 가능합니다. 조세범처벌법이란 고의적인 세금 포탈 행위에 대해 형사처벌을 부과할 수 있도록 규정한 법률입니다.

다주택 중과유예 종료 이후, 변칙거래가 다시 늘 수 있습니다

 저는 솔직히 이번 국세청 조사가 단발성으로 끝나지 않을 거라고 봅니다. 다주택자 양도세 중과가 재개된 이후 매물이 일시적으로 늘었다가 다시 줄어드는 흐름이 나타나고 있습니다. 가격 상승 기대감이 퍼지면 대출 규제를 피하기 위한 편법 거래도 함께 증가하는 경향이 있습니다.

 여기서 양도소득세 중과란 다주택자가 주택을 양도할 때 기본 세율에 일정 세율을 추가로 부과하는 제도로, 투기 수요를 억제하기 위한 목적으로 운용됩니다. 중과 유예가 종료되면 매도세가 줄어들고 그 공백을 현금 부자나 편법 자금 동원 거래가 채울 가능성이 있습니다. 국세청이 변칙증여, 우회거래 등 편법을 이용한 세금 회피를 예외 없이 적발하겠다고 강조한 배경이 바로 여기에 있습니다.

 

[사진출처 : 대한민국 정책브리핑]

 

 제가 이 흐름을 보면서 가장 주의 깊게 본 지점은 '사후관리' 개념이 등장했다는 겁니다. 취득 시점만 검증하는 게 아니라 이후 상환 과정까지 지속 추적한다는 의미입니다. 차용증을 쓰고 대출을 피하는 방식이 과거에는 어느 정도 통했다면, 앞으로는 그 이후의 행적까지 관리된다는 뜻입니다.

 지금 부동산 거래를 앞두고 있다면, 자금조달계획서 작성 단계부터 자금 출처를 명확히 정리해 두는 것이 현실적으로 가장 안전한 접근입니다. 부모 찬스가 아예 불법이라는 이야기가 아닙니다. 증여라면 증여세를, 차용이라면 실질적인 상환 구조를 갖춰야 한다는 얘기입니다. 세무사와 사전에 상담하는 것이 나중에 수천만 원의 가산세를 맞는 것보다 훨씬 낫습니다.

 이 글은 개인적인 경험과 의견을 바탕으로 작성한 것이며, 전문적인 세무·법률 조언이 아닙니다. 실제 거래 관련 세무 사항은 반드시 공인된 전문가와 상담하시기 바랍니다.

참고:
https://www.fnnews.com/news/202605191820413401
https://www.korea.kr
https://www.nts.go.kr